实话说，调研房企在当下这个环境下，显得好像显得有点格格不入。

但我们依然能在房地产下行趋势中，看到一些容易被忽略的新价值核点。

比如那些以产品驱动的深耕型房企，反而在快周转的退潮期下，等来一次逆向成长。

(资料图片)

而这次跟着雪球走进深圳控股，我将和之前所有调研不太一样的是，我会和各位分享一个已交付一段时间的综合体项目。

毕竟，世道越难，唯有透视产品，才能看清这样的节点，谁是那个能穿越周期的长期主义者。

莲花山、笔架山、中心公园、Loft小镇......

看到这些熟悉的景观，相信很多人都会想到深业上城。

作为福田北最大的商业综合体，深业上城独特的地理位置，使其可以纵览深圳南北中轴上的政商地标。加之其坐拥深圳少有的生态价值，深业上城一直都是市场关注的重点项目。

但其实很多人不知道，深业上城地块前身是赛格日立厂房。

一家生产彩色显像管的电子巨头，但随着电视行业液晶面板技术的更新迭代，工厂连续亏损最终关停，原址土地最终由深圳国资深业集团于2009年承接，成为深圳城市更新中的一个典型案例。

与多数身处繁华商业区的综合体不同，深业上城连接莲花山与笔架山两处景观公园，与周边环境相融合，这是难得的自然地理优势。

在快节奏的城市中，人们的活动空间不断被挤压。

所以从一开始，面对这么一块意义深刻土地，深业上城思考的是

城市如何创造可供公共活动的空间，不只是休闲娱乐，而成为在微妙的人际关系中获得身心的缓冲与解放的场所。

为此深业上城的设计汇集了世界顶尖的建筑师团队，由SOM建筑设计事务所、Arquitectonica（ARQ）、都市实践（URBANUS）、香港嘉柏建筑事务所（GRAVITY）等共同担任项目的规划、建筑及结构等方面的设计顾问。

最终摈弃了高密度的高层建筑建造方式，深业上城除了超高办公、酒店及商务公寓的综合体，在面积较大的LOFT区营造出两座人工山形体量，与超高层塔楼拉开“身高差”，同时呼应了周边的莲花山和笔架山。

当我们放眼整个城市，会发现深业上城是延续深圳中轴线的一个“枢纽中心”：在福田中心区“会展中心”——“市民中心”——“莲花山”城市中轴线上，连接“莲花山”与“笔架山”这两处重要的城市中心公园。

一个无阻碍的城市步行系统像一条“缝合城市”的纽带，

深业上城的各大模块从来不是独立存在。

它坐拥购物商场、生活体验街、特色小镇、产业研发大厦、国际顶级奢华酒店文华东方、全球首家MUJI HOTEL SHENZHEN（无印良品酒店· 深圳）、高端商务公寓等120万平方米城市综合体配套。

600米双廊桥连接周边两座公园，犹如指环上宝石，精雕细琢、精心镶嵌。

一座商场+一条品牌街+一个小镇，模式格局在诸多城市更新里，在各个潮流聚集地、新地标不停涌现的现状中，

截然不同的商业组成部分提供了丰富多样的购物体验， 而深业上城不仅保证了它们的独立个性与明确的商业方向，更有序地将这三部分整合在了五个相互关联的楼层之中，并使得每一层在横向和纵向上都相互联系、融为一体。

同时，每一处中庭空间内都设计了天窗以提供自然采光。

商场中心的玻璃天窗在这里成为地面独特的标识，既为商场内部的人群创造出了愉快而舒适的环境氛围，同时也为品牌商街提供了独特的视觉吸引力。

设计将现今形式单一、布局相似的城市综合体打造成一个集合大型室内购物中心、名品街、高档百货及小型购物村的混合商业空间。

特别是在裙房顶部创新性地构建了“小镇”商业街，在激活屋顶平台活力的同时，还带给城市中心一份逝去的恬静，再现城市日益匮乏的街铺商业文化。

位于3层的LOFT小镇，可远眺莲花山与笔架山，自然地衔接了山体和商业。串联三地的人行廊桥借用了中国古典园林“曲折桥”的手法，弯曲的流线避免了单调无趣。

两侧的植物屏蔽了下方的车流，人们可以边行走边欣赏美景，放慢脚步，享受休闲的徒步过程。

位于深业上城产业研发大厦A座67至79层的文华东方酒店，拥有178间轩敞客房及套房。其中，位于78层的文华阁还为宾客提供多款定制专属体验，在轩敞的酒廊尽享卓越服务、多元的餐饮选择和醉人景致。

酒店标志性的水疗中心，提供一系列定制康体护理，并设有多功能健身中心和20米室内恒温泳池。

特别值得一提的是，因毗邻四季常青的莲花山公园和笔架山公园，酒店拥有十分珍贵的360度绿色景观，远眺深圳湾开阔天际线，俯瞰深圳市中心繁华城景，其将是文华东方品牌在国内非常特别的一家酒店。

这种“特别”，一方面来源于文华东方品牌对每一家门店严苛选址的追求，另一方面，则是深业上城独特的基因所赋予的。

作为全球顶级酒店、餐厅及水疗中心的权威指南的「福布斯旅游指南」，今年首次引进深圳，深圳文华东方酒店凭借传奇的待客之道以及当代奢华的东方色彩，成为深圳唯一加冕福布斯五星的酒店。

意味着文华东方不仅为客人提供全球一流的服务，在超越客人的期望方面备受认可，也提高了深圳在世界奢华旅行市场中的知名度，具有里程碑意义。

而在高低搭配建筑体量中，通过建筑高、中、低层各部分不同体量撮合，运用建筑本身凹凸美感，创造不同线条与几何体块构成，构筑了一个充满活力的复合型城市地貌。

在自然、城市景观引入建筑群的同时，公园和综合体的行为也将相互渗透，使人们得以在“山谷漫游”、“多元商业体验”和“紧张有序的办公”中找到平衡。

这里还引入了“三流动线”管理模式，即人流、车流、物流统一管理。

”三流动线”管理模式因其清晰的分区域管理特点，也被称为“航母式管理”。

而深业上城项目在商业筹备期即全面推广采用这种细致深入的运营管理模式，将运营工作前置，为商户充分考虑，这在业界都是不多见的。

都市高楼层层叠叠，一个小镇柔化了城市的“硬线条”，街区式的商业空间营造出悠闲的氛围。对于生活在城市中的人们而言，

这也是项目传达的气场，希望大家即便不买东西也喜欢聚在这里，哪怕只是约朋友喝喝咖啡聊聊天，都会觉得是一件过瘾的事。

全新的商业形态试图吸引属于“同一调性”的品牌：即彼此有相同的喜好和理念，彼此都喜欢这个地方。

深业上城提供的是一个场地，让品牌突破固有框架，以鲜活的创造力投身其中。

而品牌往往是能够直观看出商业项目发展逻辑的，从深业上城的品牌业态组合中，我们能够发现深业上城在招商方面的巧思。

在深业上城，我们看到了不少难以复制的品牌。

首先是老佛爷百货，这是华南首店，目前国内也仅有三家实体门店。

深圳老佛爷百货涵盖超过45个品牌的时装、鞋履及配饰，包括：韩国服装品牌ADER ERROR、日本设计师品牌MIHARA YASUHIRO、中国设计师品牌Feng Chen Wang等。

未来门店将延伸至商场二层，共设四大品类分区，汇集超过80个品牌，涵盖国际设计师品牌、时尚配饰、美容护肤品和家居香氛装饰产品。整体将于明年正式启幕。

其次是此前深业上城已引进的MUJI酒店+旗舰店+餐厅三合一全球旗舰店、索尼深圳唯一旗舰店、保时捷全球销量第一的城市数字化展厅、联合书店·本来艺文馆内地首店等。

以“精致美食，优质睡眠，舒适游览，放松心情”为理念，与深圳首家无印良品旗舰店和无印良品餐堂相连，构成全球首个无印良品 “三合一”项目。

据不完全统计，2022年年深业上城全年焕新品牌近40个，包括众多首店及特色店，整体零售氛围有了很大提升。

如引进Armani Exchange全新形象店、新生活方式品牌ZUCZUG全国独家形象店、街头文化品牌ECKO深圳首店、奥地利时尚女装Wolford、潮流买手店Double Check等个性时尚品牌，缔造都市潮流。

无疑，深业上城是在以国际化视野，引进全球各地的形象店，打造先锋艺术空间，向消费者呈现出不同风格，在多元文化的碰撞中，为消费者带来多元体验。

这也是基于上城的整体项目定位及主要目标客群来确定的。

现阶段，深业上城的主要目标客群包含三类客户：其一，进驻上城写字楼的500强企业、行业领先的企业管理层，以及中高端白领。其二，舒适的空间尺度及充足的停车位配比，吸引重视生活品质、文化与美学的中产阶级。其三，前文提到的Z世代年轻人，他们视野开阔，新锐且先锋。

为什么奢侈品聚集的商业体总是能够成为价值目的地？一大原因是品牌所具备的独一性。

从这些引进的品牌来看，大多都是品牌全新形象店，

除了品牌焕新外，今年也是深业上城商管团队运营能力的一次进阶。

据不完全统计，去年深业上城共执行活动200场，平均两天多一场活动，活动强度很大，为消费者带来一场又一场惊喜。

2023年3月30日，中购联中国商业地产行业新年论坛在深圳举办。深业集团旗下深业上城项目荣登中购联购物中心行业2022年度新调改购物中心星秀榜。

强运营，才是项目长青的内核。

最后，就是深业上城的小镇了。

深业上城公寓立面设计灵感来源于几年前纽约现代艺术博物馆MOMA一张来自荷兰风格派画家蒙德里安的经典画作《红、黄、蓝与黑色栏杆》，作品简约纯粹、宁静和谐，与项目所要表达简约低调设计理念相吻合。

小镇部分的建筑单体立面设计上采用了简洁的几何语汇，干净利落没有多余的修饰，配色上利用大面积暖色系色彩墙体与灰白色建筑形成强烈的视觉冲击，配色有点蒙德里安的画作的感觉。

小镇的美还体现在和周边的建筑，

虽然明知是经过精心设计的，但是给人宛若天工的感觉。

这样与周边建筑的关系：在小镇内环视周边的超高层写字楼和公寓，非常有层次感，不同建筑错落有致，天际线通透，有一种和谐之美。

作为深圳极少数自带街区风貌的商业体，深业上城loft小镇户外空间一直都是青年潮人聚集的地方，也是举办创意活动的绝佳空间。

活动运营层面上来看，在保持时尚潮流调性外，又洞察市场发展趋势，强化年轻力。

罗丹在他的《罗丹艺术论》中说：“伟大的艺术家都是探索空间的。”

建筑之间，总是相辅相成，它们的功能相互组合，再彼此辐射，叠加效果早已不是简单的数量累积，而是以几何倍数增长的乘幂。

说了这么深业上城，本质上还是希望表达一个观点。

深圳控股就是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团深业集团在香港的上市平台，深圳控股的历史可追溯至1992年，经过30多年的发展，已经成为中国大陆房地产行业的领先企业之一。

截至2022年年末，深圳控股资产总额为1635亿港元，土地储备约660万平方米，战略布局以发展大湾区为重点，布局长三角区域和重点省会等高能级城市。

深圳控股业务重点将放在大湾区和重点一线及二线城市，城市更新、片区统筹等项目是深圳控股深耕深圳的重要资源。

从区域布局来看，受益于重仓粤港澳大湾区深圳、东莞等核心城市，大湾区项目历来是深圳控股利润引擎。

此外，深圳控股运营业务也有明显的区位优势，资料显示，深业物业项目布局主要聚焦大湾区，并布局全国14个省（区市）46个主要城市（县）。业务板块分为住宅物业服务、商业运营管理、物业城市及产业园区。

这样，深业品牌深受大湾区购房者的喜爱和信赖。

而管理能力也是业内一流水准。

销售费率管控一直是房企经营中绕不开的话题，根据CRIC统计，典型重点上市房企中仅有16.4%的房企在2017-2021年间销售费率一直低于行业平均水平，

这些房企在销售费率的控制上都有自己不同的侧重点，可大致分为三类：费用综合管控能力较强的均好型房企、重点区域深耕的布局优势型房企以及高价定位的产品力降费型房企。

如果说房地产这么多年，还能剩下什么。

那么我希望，最少留下那些用心做产品的吧。

@雪球调研团@玉山落雨@爱理财的齐齐妈$深圳控股(00604)$